抵工程款的房子,产权要多留个心眼

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开发商缺资金时常常会选择用房子抵工程款等费用,双方按照常规的购房流程签订《商品房买卖合同》。但从事工程施工的姜先生遇到这样的情况:开发商抵工程款的房子,产权一时无法过户,虽然向法院起诉,最后却难以维护自身权益。 抵工程款的房子,产权要多留

  开发商缺资金时常常会选择用房子抵工程款等费用,双方按照常规的购房流程签订《商品房买卖合同》。但从事工程施工的姜先生遇到这样的情况:开发商抵工程款的房子,产权一时无法过户,虽然向法院起诉,最后却难以维护自身权益。

  抵工程款的房子,产权要多留个心眼

  案例:

  抵工程款的房子

  产权却不能过户

  姜先生平日里的业务主要是跟大型建筑公司合作,承包部分工程业务。2014年6月30日,通过投标,姜先生的施工团队竞得临平山北某楼盘外立面干挂石材幕墙工程,并与楼盘总建设单位签订了《工程项目经营目标责任书》。

  开发商支付了484.4万元工程款,剩余165.49万元,经开发商、建设单位与姜先生三方协商同意,由开发商以房产抵押的方式,将该楼盘2幢1单元1401室、4幢1单元2201室两套房产过户给姜先生,用于偿还未付清的工程款。

  2014年10月10日,姜先生与开发商签订了该楼盘2幢1单元1401室的《商品房买卖合同》,房子价格为853600元。合同签订前,姜先生从开发商口中得知这套房子有抵押,抵押期限到2015年5月31日为止,当时双方口头约定,待抵押到期后,也就是2015年5月31日后办理这套房子的过户登记手续。

  签订完《商品房买卖合同》后,拿到房子的姜先生对该套房子进行装修。眼见着约定的抵押期限已到,为尽快完成房产过户,姜先生一直催着开发商办理房屋产权变更登记手续,但开发商方面却一直拖着。姜先生于是向法院起诉,要求开发商尽快完成产权更名手续。

  开发商方面的工作人员表示,正在跟姜先生积极协商,但何时办理产权更名手续,仍需要公司领导决定。

  法院在审理过程中发现,姜先生购买的该楼盘2幢1单元1401室房子存在他项权证,以1573700元的最高债权数额抵押给了平安银行股份有限公司杭州分行,约定的期限为2013年12月19日至2018年12月18日。所谓的他项权证,是指房产抵押给他人,根据《担保法》规定,有抵押的房产处置权会受限制,在未经抵押权人也就是平安银行同意,不能进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。

  姜先生表示,虽然知道这套房子有抵押,但在签订合同前已跟开发商确认,房子的抵押期限是到2015年5月31日前,而不是法院查到的约定期限到2018年12月18日。由于购房合同里未写明房子何时过户,对于姜先生的说法,法院并未采信。

  法院认为姜先生跟开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表达,内容并没有违反法律法规的强制性规定,购房合同应视为有效。按照购房合同约定,开发商理应协助姜先生办理房子过户登记手续,但现在因为房子抵押未到期,是客观原因导致姜先生无法实现该楼盘2幢1单元1401室房子的产权过户。

  因此,姜先生想要在短期内完成房子产权过户的诉讼请求,被法院给驳回。

  点评:

  有抵押的房子债务未解除

  无法完成产权过户

  胡增冬:浙江六和律师事务所律师

  上述案例中,姜先生与开发商之间签订的该楼盘2幢1单元1401室《商品房买卖合同》,是为了抵余下的工程欠款,经法院认定,并未违反《合同法》规定,因此该《商品房买卖合同》被认定为有效合同,开发商应履行合同规定的义务。

  只是这套房子设定了最高抵押额,抵押期间,除非开发商偿还全部债务解除该套房产的抵押,否则购房者也就是姜先生是无法在抵押期满前完成产权过户,因而姜先生的诉讼请求未能得到法院支持。

  但双方签订的《商品房买卖合同》有效,姜先生可以根据合同内容约定,要求开发商承担相应的违约责任。

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